本篇文章给大家谈谈土地增值税加计扣除，以及土地增值税加计扣除5%怎么算对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
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对土地增值税扣除项目的认定
对土地增值税扣除项目的认定
对土地增值税扣除项目的认定是怎样的呢?大家清楚吗?
一、取得土地使用权所支付金额
查看出让合同、土地收据和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。如发票金额与银行支付记录不一致，应责令纳税人提供国土部门的证明。如果一次取得土地，分期开发，还要根据本期开发的建筑面积占总的建筑面积的比例计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”。
在计算土地增值税时，需要对扣除项目金额按一定的标准进行计算或分摊。分摊方法有如下三种：
(一)按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊;
(二)按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊;
(三)按税务机关确认的其他方式计算分摊。
二、房地产开发成本
(一)要关注“开发间接费用”以及“管理费用”科目，防止应计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。
(二)对于纳税人预提的开发成本，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。
(三)对于滚动开发的房地产企业在开发过程中，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。
(四)根据收款方的性质、支付款项的内容，判断抵扣凭证的合法性、有效性。
三、据实扣除与核定扣除
对开发成本中的各项明细项目的核算情况进行鉴证，应分析评价按照土地增值税有关规定划分核算情况的合法性，重点鉴证前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项费用。
四、房地产开发费用
对于房地产开发费用的鉴证，重点是财务费用，应区分据实扣除和按率计算扣除两种情况进行鉴证。对于据实扣除的，要鉴证利息支出按清算项目计算分摊情况，并要求纳税人提供金融机构贷款证据;对于按率计算扣除的，要关注计算基数，只包括取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不包括开发费用。
发现已计入扣除项目的不允许扣除的借款费用，应进行纳税调整。
五、与转让房地产有关的税金及地方性费用或基金
对与转让房地产有关的税金的鉴证，应关注以下问题：
(一)准予扣除的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加;
(二)缴纳的印花税列入管理费用，不属于土地增值税扣除项目;
(三)对于地方政府规定的，在销售环节缴纳的费用或基金，应允许记入土地成本。
六、加计扣除
对从事房地产开发的纳税人，可以取得土地使用权所支付的金额，与房地产开发成本计算的金额之和，按税务机关规定的加计扣除标准计算扣除。
七、本次允许扣除项目金额的计算方法
计算本次允许扣除项目金额,可以采用上述的可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。具体公式如下：
(一)可售面积百分比法
本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积÷可售总建筑面积)
(二)单位成本法
本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×(允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积)
八、清算后再转让房地产的扣除项目审核
对土地增值税清算时未转让的`房地产，清算后销售或有偿转让的扣除项目金额，注册税务师审核时，应注意下列事项：
(一)清算后与清算前的有关开发成本总额未发生重大变化的，或所发生变化的金额可以作为期间费用处理的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
(二)清算后与清算前的有关成本总额发生了较大变化，影响单位建筑面积成本费用变动的，应考虑重新启动清算程序，变更原清算结果。
九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法
审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：
(一)扣除项目能够直接认定的，审核并确认取得土地使用权所支付的金额或开发成本，是否已经剔除未取得合法有效凭证的支付金额。
(二)扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：
1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
(三)审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。
如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，税务师事务所应当追加审核程序，并按照外部证据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。
(四)审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。
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土地增值税的扣除项目
土地增值税的扣除项目
土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。下面是我整理的土地增值税的扣除项目，欢迎大家参考!
土地增值税的扣除项目有哪些
第一，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。”
第二，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
第三，根据《关于营改增后契税房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。”
第四，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”
土地增值税扣除项目应注意的16个关键点
1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
2.拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
3.不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
4.多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
6.企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的。
7.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
8.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
9.质量保证金的扣除问题
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
10.房地产开发费用的扣除问题
国税函[2010]220号第三条第(一)项、第(二项)款规定：
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
11.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条规定：
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。“
基于以上政策规定，应注意以下几点：
第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率” .《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》(国家税务总局2011年第34号公告)的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
第二，国税函[2010]220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行“。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。
第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：
(一)利息的上浮幅度按国家的'有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;
(二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这一规定对于开发企业而言是相对有利的。
第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220号第三条(一)、(二)项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。
第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
国税函[2010]220号第三条第(四)项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。
《土地增值税鉴证业务规则》(国税发[2007]132号文件)第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。
12.土地闲置费不得扣除
国税函[2010]220号第四条：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”
13.取得土地使用权时支付契税的扣除
国税函[2010]220号第五条规定：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同”按国家统一规定交纳的有关费用“，计入”取得土地使用权所支付的金额“中扣除。”
14.拆迁安置费的扣除
国税函[2010]220号第五条规定：
(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
国税函[2010]220号第五条规定：
(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。
15.与转让房地产有关的税金
指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。
其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
16.关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
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土地增值税加计扣除项目有哪些
(一)纳税人财务制度健全,能真实准确核算收入和成本费用的,按照《条例》和《细则》的有关规定,确认其扣除项目金额.
1、取得土地使用权所支付的金额.包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款.
2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本).包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用.这些成本允许按实际发生额扣除.
3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的10%给予计算扣除.
4、与转让房地产有关的税金.指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税.因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除.
5、加计扣除.对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除.
(二)纳税人财务制度不健全,无法真实准确核算收入和成本费用的,税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额:
1、土地费和房地产开发成本,由各市县地税局根据当地实际情况,在销售收入的50%至70%的幅度内给予扣除,并报省地税局备案.
2、房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本两项合计金额的10%给予扣除.
3、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除.
4、纳税人成片受让土地使用权,分期分批开发转让的房地产,其扣除项目的分摊方法,以转让土地为主的,按土地面积比例分摊计算;以转让房屋建筑物为主的,按建筑面积比例分摊计算.
5、第一款规定的"50%-70%"的成本扣除,已考虑了加计扣除的因素,因此不再给予加计20%的扣除.
(三)对转让旧房及建筑物的,按旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金来确认其扣除项目金额.旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,评估价格须经当地税务机关确认.
土增加计扣除是不是总计是30%
土增加计扣除不是总计是30%，是20%。
我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时特别是加计20%的扣除时需要特别注意。
对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
需要特别注意：
第一、取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
第二、装修费用能否加计扣除视情而论。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本作为土地增值税的扣除项目。
既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。
以上内容参考：百度百科--加计扣除
土增税加计扣除20%的规定
法律分析：我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。取得土地使用权所支付的费用，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》
第十三条 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
第十四条 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
房地产装修费用土地增值税
一、正面回答
根据相关规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于精装修部分，如果属于与房屋不可分离，如果分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。
二、分析
我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。
三、土地增值税的收费标准是多少？
1、按四级超额累进税率征收，增值税未超过扣除项目50%，税率30%；
2、超过50%至100%按40%征收；
3、超过100%至200%的按50%征收；超过200%的按60%征收；
4、采取额定征收办法的，住宅按转让交易价格全额为1%计征土地增税，生产经营、商业用房按转让交易价格全额的2%计征土地增值税；
5、居民个人转让普通信房以及个人互换自有居信房地产免征土地增值税，个人在原信房信满5年转让信房，免征土地增值税，居信满3年，不满5年的，减半征收土地增值税，6个人建造的普通信房，增值额未超过扣除项目金额20%的免征。
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