今天给各位分享营改增实施细则的知识，其中也会对营改增实施办法全文进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

本文目录一览：

• 1、会计师事务所行业"营改增"税收政策还存在哪些问题
• 2、营业税改增值税的文件
• 3、关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
• 4、什么叫营改增,跟一般纳税人一样吗?
• 5、营改增的纳税人需要具备哪些基本条件？
• 6、物业管理企业“营改增”应对与税务筹划

会计师事务所行业"营改增"税收政策还存在哪些问题

同学你好，很高兴为您解答！

注册会计师、资产评估行业是现代服务业的重要组成，在正席卷全国的营业税改增值税热潮中，会计师事务所不仅扮演着辅助政府推动、帮助企业实施的助力者角色，同时也是营改增的实施对象，自身税负也因其而变化。

总体来看，收入在500万元以下符合小规模纳税人的小型事务所享受3%低税率，税负明显降低；属于一般纳税人的大型事务所税负有所上浮，目前约在1%左右。

营改增效应显然不能因这简单的数字而下判断。事务所负责人和行业管理者们普遍认为，营改增一方面使小型事务所有了更多活力，也促使大型事务所规范内部管理练好“内功”。另一方面也引起不少企业为降低税负而进行内部重组、梳理资产关系，为注册会计师行业带来“营改增蛋糕”。

事务所减负受益群体加大

“我们去年的业务收入是480万元，刚好属于小规模纳税人范围，我们享受了3%的税率，同比下降了约1%，得到了税费改革的实惠。”上海经隆会计师事务所主任会计师李敏告诉《中国会计报》记者，这还是在试点省市较少，事务所在试点外省市的业务能够抵扣进项税的发票不多，抵扣额度有限的情况下的统计。

李敏还参与了上海市财政局对营改增实施情况的课题研究。

他表示，目前上海市会计师事务所税负变化情况基本上是属于小规模纳税人的事务所税负降低1%左右，大型事务所税负有所增加，也在1%的幅度上下。

稍晚迎来营改增的浙江地区会计师事务所情况也与此类似。2012年业务收入排名全国前列的天健会计师事务所属于一般纳税人，负责涉税业务的高级经理龚健说：“原缴纳营业税时，我们的营业税税率为5％，改征增值税后，适用税率为6％，可以抵扣进项税额。但由于我们事务所本身以人力成本为主，故可以抵扣的进项税额非常少，且由于我们本身业务收入规模较大，估计营改增以后实际税负将增加0.5％-0.7％。”北京自7月1日起实行相关试点工作，会计师事务所和资产评估事务所也在试点范围之内。北京注册会计师协会抽取了10家不同规模执业机构进行了税负变化测算。北京注协副秘书长张文丽告诉记者，据测算，属于一般纳税人的6家机构缴纳增值税额比原缴纳营业税额增加13.2%，城建税及教育税附加增加13.2%，企业所得税降低0.77%，总体税负约提高1.9%；理想情况下，小规模纳税人机构总体税负比原税负平均下降30%左右。

值得注意的是，在这种情况下，属于小规模纳税人的小型会计师事务所数量占试点地区行业的八成以上，但属于一般纳税人的大中型事务所业务收入在本地区行业的占比同样如此，即：全行业税负绝对值增加，但受益者群体庞大。

税改促进练“内功”

营改增大潮对注册会计师行业的影响是多方面的，并不单纯是纳税额的增减，还带来了新的业务蓝海，也对执业机构内部管理提出了更多要求。

为了更好帮助本地执业机构应对营改增并从中获益，浙江省注册会计师协会在今年10月下旬专门召开了研讨会。

他们研究发现，已经有部分企业集团及其分支机构在进行重组，对企业的资产关系等进行重新的梳理，以求在改革实施后，不会导致其整体税负增加。

随着改革的推进，企业的类似重组案例或将越来越多。“这将是一块很大的蛋糕。”浙江注协有关负责人表示。

实际上，能不能吃好这块“蛋糕”，更多还在执业机构自身，而他们首先要面对的问题是，自己应当如何应对营改增。

据浙江注协调研发现，营改增后，如果事务所既有增值税业务又有营业税业务，在开具发票时候，财务人员需要详细询问接受劳务单位资格，了解业务类别，然后根据纳税资格开具发票，稍有不慎就会开错发票。此外，增值税发票与普通发票不同，不仅具有反映经济业务发生的作用，由于实行凭发票注明税款扣税，它同时具有完税凭证的作用，因此增值税发票的获得、真伪鉴别、开具、管理、传递和作废都区别于普通发票。这些都对事务所内部管理提出了很高要求。

“税改之后，对我们的客户管理和内部管理等方面均提出了更高的要求。在客户管理方面，我们与客户洽谈服务收费时，可能要考虑改征增值税后对客户的影响，并在业务约定书上也要有所列示；在内部管理方面，我们对一些成本费用的开支以及供应商选择方面，会尽可能选择可以提供增值税专用发票的供应商，并对一些费用开支进行集中采购。”龚健说，税负的变化一方面是一种压力，另一方面也是进一步完善内部管理的契机，对事务所下一步的发展还是有推动作用的。

行业期待税改“内涵完善，外延扩展”

每一项改革新政都需要不断完善的过程，营改增也不例外。目前，注册会计师行业也面临着一些亟待解决的问题。

比较直观的问题在于目前试点范围尚未覆盖全国，而很多大型会计师事务所的跨省业务很多，客观上造成了试点地区和非试点地区事务所之间的税负差异，对其客户开发和人力资源管理等方面都带来了一些困难。

同时，营改增也给事务所带来了税务风险。据了解，目前大中型事务所普遍存在多种资格、多业经营的情况，在法律层面上各个公司都是独立的法人，实务操作中，人员、收费有时很难划分。特别是有的试点地区尚未出台具体的营改增实施细则，没有对类似招标代理业务、财务外包业务等业务是否属于增值税应税服务范围进行界定，不同地方的执行标准也不统一，如果事务所划分不当，就会产生一定的税务风险。

另一方面，一些大型事务所担心营改增后，在一些不同规模事务所共同竞争的领域，大型事务所与小型事务所的议价劣势更加明显，发生低价竞争的概率增加，不利于优质服务的提供。

“希望税改的范围无论在地域还是行业方面能够进一步延伸，同时尽快对营改增的政策进行梳理，摒弃原来营业税中的一些不符合现阶段经济发展情况的政策，使政策更加明了，也可以降低企业涉税风险和税务机关征管成本。”龚健说。

据了解，为帮助注册会计师行业尽快适应税改并享受税改实惠，北京、上海、江苏、安徽、浙江等试点省市财政部门已经在研究制定相关措施，一些行业协会也在进行税改知识培训、与税务部门沟通协调等工作，有的已经计划统一行业收费标准或报价方式。

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营业税改增值税的文件

关于营业税改增值税的文件

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。以下是我整理的关于营业税改增值税的文件，一起来看看吧。

关于全面推开营业税改征增值税试点的通知

财税〔2016〕36号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》印发你们，请遵照执行。

本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)、《财政部国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征增值税试点有关政策的补充通知》(财税〔2013〕121号)、《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2014〕43号)、《财政部国家税务总局关于国际水路运输增值税零税率政策的补充通知》(财税〔2014〕50号)和《财政部国家税务总局关于影视等出口服务适用增值税零税率政策的通知》(财税〔2015〕118号)，除另有规定的条款外，相应废止。

各地要高度重视营改增试点工作，切实加强试点工作的组织领导，周密安排，明确责任，采取各种有效措施，做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作，确保改革的`平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。

财政部国家税务总局

2016年3月23日

拓展：实施进程

2012年1月1日，“营改增”在上海的“1+6”行业率先试点，其中“1”为陆路、水路、航空、管道运输在内的交通运输业，“6”包括研发、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询等部分现代服务业。

2012年07月24日，财政部发布《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》，主要目的是配合营业税改征增值税试点工作的顺利进行。

2012年8月2日，国家财政部官网挂出《关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》。

2012年8月29日，财政部、国家税务总局联合发布《关于营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关问题的通知》，主要目的是促进文化事业发展，加强实施营业税改征增值税（以下简称营改增）试点地区文化事业建设费的征收管理，确保营改增试点工作有序开展。

2012年9月1日，“营改增”在北京市实施。

2012年10月1日，“营改增”在江苏省、安徽省实施。

2012年11月1日，“营改增”在福建省、广东省实施。

2012年12月1日，“营改增”在天津市、浙江省、湖北省实施。

2013年7月10日，国家税务总局发布《国家税务总局关于在全国开展营业税改征增值税试点有关征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2013年第39号）。主要目的是保障营业税改征增值税（以下简称营改增）改革试点的顺利实施。

2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开。同时，广播影视作品的制作、播映、发行等，也开始纳入试点。

2014年1月1日，铁路运输和邮政服务业纳入营改增试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围。

2014年新加入试点的铁路运输业及邮政业分别减税8亿元和4亿元。

截至2015年底，营改增已累计实现减税6412亿元，全国营改增试点纳税人达到592万户。

2016年3月5日，李克强总理在政府工作报告中明确提出2016年全面实施营改增。

2016年3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署全面推开营改增试点，进一步减轻企业税负。

2016年3月24日，财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，至此，营改增全面推开所有的实施细则及配套文件全部“亮相”。

2016年4月1日，李克强指出，保证营改增顺利推进，一方面要保证企业税负只减不增，另一方面也要防止虚假的发票搅乱征收秩序。

2016年4月30日，国务院发布了《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》，明确以2014年为基数核定中央返还和地方上缴基数，所有行业企业缴纳的增值税均纳入中央和地方共享范围，中央分享增值税的50%，地方按税收缴纳地分享增值税的50%，过渡期暂定2年至3年。

2016年5月1日起，营业税改征增值税试点全面推开。

2016年将成为减税大年，“营改增”将在2016年收官，预计2016年营改增将减轻企业税负5000多亿元。

2016年6月1日，全面推开营改增试点后，北京市西城区国税局迎来首家申报纳税企业，首个纳税申报期顺利开启。

2017年10月30日，国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定（草案）》，标志着实施60多年的营业税正式退出历史舞台。

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关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

国家税务总局

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

国家税务总局公告2016年第70号

为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。

三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。

四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题

房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：

（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加

五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

本公告自公布之日起施行。

特此公告。

国家税务总局

2016年11月10日

什么叫营改增,跟一般纳税人一样吗?

不一样，首先，营改增，全称“营业税改征增值税改革”。简单说就是原来按营业税征收的部分行业，现改为按增值税征收。营业税，是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。

拓展内容：

营业税（Business tax），是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

(一)增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。

(二)营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。

(三)增值税和营业税是两个不同的税种，两者在征收的对象、征税范围、计税的依据、税目、税率以及征收管理的方式都是不同的。

(四)增值税的税率。基本税率17%，其他税率13%和0%。小规模纳税人征收率6%或则0%的征收率计算征收。

(五)营业税的税率。 根据不同的经营项目，适用以下税目税率计算征收.

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。从2012年1月1日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点。

2012年7月25日，国务院常务会议决定扩大营业税改征增值税试点范围：自2012年8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、天津、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、广东和厦门、深圳10个省(直辖市、计划单列市)。而后分行业进行全国范围内的试点，涉及的行业包括交通运输、邮政、电信、部分现代服务业。

当前，我国正大力发展第三产业，尤其是现代服务业。将营业税改征增值税，有利于完善税制，消除重复征税;有利于社会专业化分工，促进叁次产业融合;有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力;有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。

营改增实施细则：

2017年3月24日公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增试点的细则正式亮相。其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以选择两种计税方法。而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。而财政部、国家税务总局最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策，北上广深个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

自2017年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。此外，对于4月30日(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2017年4月30日前的房地产项目)之前的旧项目，两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策

细则还明确，个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。

原营业税的优惠政策也继续沿用，即：对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。 对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

而个人销售写字楼等其他不动产，则以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计税。

此外，个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，与现行营业税相比，税负也有所降低。

卖房租房委托代征：无须多跑一个部门

以往二手房交易涉及到个税、契税、营业税等税种都属于地税征管的税种，只需到地税窗口缴纳即可，那营改增之后，是不是又要多跑一个国税局呢?答案是否定的。昨日的细则明确，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

营改增的纳税人需要具备哪些基本条件？

营改增纳税人应税服务年销售额超过500万元的，应向主管国税机关申请办理一般纳税人资格认定，营改增纳税人兼有销售应税货物或提供应税劳务，其应税服务或应税货物（劳务）的年销售额任一项超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除特殊规定情形外，均应向主管国税机关申请办理一般纳税人资格认定手续。

营改增实施前应税服务年销售额未超过500万元或新开业的试点纳税人，可以向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。

对提出申请的试点纳税人，同时符合下列条件，主管国税机关应当为其办理一般纳税人资格认定。一是有固定的生产经营场所；二是能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法

有效凭证核算，能够提供准确税务资料。

营改增纳税人符合上述条件的，按照下列程序办理一般纳税人资格认定：

应当向主管国税机关填报【增值税一般纳税人申请认定表】，并提供下列资料：

1、【税务登记证】副本

2、财务负责人和办税人员的身份证明及其复印件

3、会计人员的从业资格证明或者与中介机构签订的代理记账协议及其复印件

4、经营场所产权证明或者租赁协议，或者其他可使用场地证明及复印件

5、主管国税机关规定的其他资料

参考文件：

《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第50号令）

《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）

《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》（国税发〔2010〕40号）

《国家税务总局关于交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点增值税一般纳税人资格认定有关事项的公告》（国家税务总局公告2013年第28号）

物业管理企业“营改增”应对与税务筹划

物业管理企业“营改增”应对与税务筹划

“营改增”政策是中国税制的一次重大变革，“营改增”将会给物业管理企业带来很大的影响，有利有弊。能否享受政策的红利取决于物业管理公司自身的能力和水平。

如何根据行业特点，为行业管理者决策提供方向性指引，为财务部门积极应对税制转变做好准备?如何适应“营改增”税制改革，进行合理的税务筹划，降低税负，实现企业价值最大化?这是当前物业管理企业面临的现实问题。

由于不同的纳税主体适用于不同的税率，而且纳税主体不同采用的征税方式也不同，我们从一般纳税和小规模纳税人两个方面来讨论“营改增”对物业管理公司的影响。在“营改增”前，物业管理公司实行营业税征收方式，税率为5%，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

(一)“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响

对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额==当期销项税额—当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。

但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。

假设物业管理公司(一般纳税人)收取的物业费为A，假设只考虑营业税不考虑附加税，“营改增”前收入为A：

进一步分析可知，若进项税额0.006a，则“营改增”后企业的税负额将上升，若进项税额0.006A，则“营改增”后企业的税负额将下降。

如，一个年物业服务费100万元的物业项目：

因当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额得知，若进项税额为0.6万元时，应缴纳的增值税额为5万元。与原按照5%的税率征收营业税相比相等，若进项税额0.6万元(0.006A)，为1万元时，缴纳的税额为4.6万元，小于应缴纳的税额5万元(0.05A)，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额0.6万元(0.006A)时，“营改增”后企业的税负额将上升。

换另一个角度分析，假设某物业管理公司(一般纳税人)年营业额为X，“营改增”前的成本费用为Y，“营改增”后的成本费用为Z，可抵扣的进项税额为(Y-Z)，同样可以得出，若(Y-Z)0.0060.006X，则“营改增”后企业的税负额将下降。

(二)“营改增”对小规模纳税人的物业管理公司税负的影响

对于小规模纳税人来说，“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=(全部价款+价外费用)*3%/(1+3%)，由此可知，“营改增”后对小规模纳税人来说，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。

(三)税负临界点分析

税负临界点即企业在选择一般纳税人还是小规模纳税人时其税负相等，临界点可以通过计算得出。

假设物业管理公司销售额为a，进项税额为b：

若一般纳税人与小规模纳税人税负相同时即6%a-b=3%a，则b=3%a，也就是说当企业进项税额为销售额的3%时，不管是选择一般纳税人还是选择小规模纳税人，税负相等。

(四)“营改增”对物业管理公司财务管理工作的影响

“营改增”之后，物业管理公司将纳入到增值税体系当中，这将促使物业管理公司不得不更加规范自己的财务管理制度，根据经济和政策发展的要求来不断完善原有的财务制度。

物业管理公司将不得不根据“营改增”政策要求来统一核算口径，不断提高财务信息的真实性和有效性，进而保证财务统计数据的准确性，提高财务管理工作水平和质量。物业管理公司需不断扩大税负效应，提高企业的盈利能力，提高企业的利润率，使得企业在同等条件下能够获得更多的经济效益。

“营改增”之后，物业管理公司将必须完善税率和抵扣范围，必须根据“营改增”税制改革的要求来调整自身的产业结构和业务结构，并要对其业务结构进行升级和优化。

(五)物业管理企业需要关注的“营改增”问题

1、物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待。

租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

2、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具的发票不同

物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。

开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。

3、营改增后，原帐上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增税发票，做账时是否仍按此规则计算缴纳增值税(尤其是预收的.那部分)?应如何计算当期应缴纳增值税?

原来每月按实际开营票金额作为缴纳营业税依据(即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费)，实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额(预交)。

1)根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额计算缴纳了营业税。原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记“银行存款”贷记“应交税费-应交营业税”;如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记“营业税金及附加”贷记“应交税费-应交营业税”。

2)后续收到物业费全额开具增值税发票的，应当在收款时全额计算缴纳增值税，之后按照权责发生制分期确认营业收入。

收款时的账务处理如下：

借：银行存款/库存现金

贷：应交税费-应交增值税

预收账款

3)物业企业一般纳税人按照营业税改征增值税试点实施办法第二十一条至二十三条的规定计算缴纳增值税;小规模纳税人按照该办法第三十四条和三十五条的规定计算缴纳增值税。

4、注意明确物业管理费的收取方式和开票主体。

根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票;二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营租赁服务11%缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相较而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定税务风险。

5、免租期可能被认定为视同销售。

商铺租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四(一)条：单位或者个体工商户向其他单位或者个人提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用“免租”字眼，改称“装修期”。

6、物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税?若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗?

1、根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。

2、如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定，征收率5%。

3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。

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